🏗️ 위반건축물 이행강제금 부과처분, 30년 전 무단 증축도 처벌 가능할까?
서울특별시에서 1992년경 무단증축된 건축물에 대해 30년이 지난 2024년 이행강제금이 부과된 사건에 대해 소유주가 제기한 취소청구가 기각되면서, 위반건축물의 시정 명령과 이행강제금 부과가 소급 적용 가능한지 여부가 쟁점이 되었습니다.
이번 사건을 통해 건축 관련 행정처분의 원칙과 한계, 그리고 건축주 입장에서 주의해야 할 점들을 짚어봅니다.
🔍 사건 개요
- 사건명 : 위반건축물 이행강제금 부과처분 취소청구
- 사건번호: 서행심 2024-1542
- 재결일자: 2025.02.10.
- 결과: 청구 기각
1992년, 청구인은 서울시 소재 다세대 주택의 0층 베란다 부분(약 00㎡)을 무단으로 증축했습니다. 그 후 약 30년이 지난 2022년에 처음으로 시정명령이 내려졌고, 2024년 이행강제금이 부과되었습니다. 이에 청구인은 해당 부과처분이 위법하다고 주장하며 취소를 요청했습니다.
✅ 핵심 쟁점 1 : 소급적용 논란 – 현행 건축법 적용은 적법한가?
청구인은 1992년 5월경 건축물의 베란다를 무단 증축하였고, 이후 30년이 지나 2021년에서야 시정명령을 받고, 2024년 이행강제금이 부과되었습니다. 이에 대해 청구인은 다음과 같은 주장을 했습니다.
"당시(1992년)의 건축법에는 이행강제금이 없었으며, 과태료만 가능했기 때문에 소급 적용은 부당하다."
하지만 재결위원회는 다음과 같이 판단했습니다.
- 행정처분은 원칙적으로 '처분 당시'의 법령에 따라야 하며, 경과규정이 없는 한 개정된 법령을 적용하는 것이 원칙입니다.
- 특히, 건축법이 2008년 전부 개정됨에 따라, 종전 법의 부칙조항(경과규정)은 소멸되었고, 이로 인해 현행 건축법을 적용한 이행강제금 부과는 적법합니다.
- 전부개정된 법에서 경과규정을 따로 두지 않았다면, 과거의 경과규정은 실효되며 법률상 공백도 발생하지 않으므로 행정청의 처분은 정당하다는 입장입니다.
📌 핵심 해설
→ 행정청은 위법 상태가 확인된 시점에서 현행법에 따라 시정명령 및 이행강제금 부과가 가능하며, 오래된 위반행위라고 해도 시효로 면책되지 않는다는 점을 분명히 했습니다.
✅ 핵심 쟁점 2 : 비례의 원칙 위반 여부
청구인은 무단 증축 부분이 00.00㎡에 불과하며, 배우자가 장애인으로 해당 공간에서 실거주하고 있다는 점을 들어 이행강제금 처분은 과도한 공권력 행사라고 주장했습니다.
그러나 위원회는 다음과 같이 판단했습니다.
"이행강제금은 위법 상태를 시정시키기 위한 수단이며, 시정명령의 실효성을 확보하기 위한 간접 강제수단입니다. 건축물의 안전과 기능, 미관 등 공익이 개인의 불이익보다 우선합니다."
📌 핵심 해설
→ 비례성 판단은 단순한 경제적 불이익만을 기준으로 하지 않으며, 이행강제금은 반복 부과를 통해 시정 이행을 유도하는 제재가 아닌 행정적 유도장치임을 분명히 했습니다.
✅ 핵심 쟁점 3: 신뢰보호의 원칙 적용 가능성
청구인은 30년간 행정청의 아무런 조치가 없었고, 그동안 아무런 불이익 없이 살아왔기 때문에 이제 와서 부과되는 이행강제금은 신뢰보호 원칙에 반한다고 주장했습니다.
그러나 이에 대한 판단은 다음과 같았습니다.
- 행정청이 위반 사실을 알고도 '위법이 아니다'는 공적 견해표명을 한 사실이 없으며, 단지 오랜 기간 조치가 없었다는 사정만으로는 신뢰 형성 요건이 충족되지 않음.
- 공적인 견해에 기반한 신뢰가 없기 때문에 신뢰보호 원칙이 적용되지 않는다는 입장입니다.
📌 핵심 해설
→ 소극적 방치는 신뢰 형성 요건이 아니다. 공적 견해표명은 명확하게 있어야 하며, 단순히 조치를 하지 않았다는 이유만으로 처분이 부당하다고 볼 수 없습니다.
🔍 종합 요약
| 소급적용 | 과거 법에는 이행강제금 규정 없음 | 전부개정으로 과거 경과규정 실효, 현행법 적용 가능 |
| 비례원칙 | 소규모 증축, 거주불편 초래 | 공익이 개인 불이익보다 크다고 볼 수 없음 |
| 신뢰보호 | 30년간 조치 없음 | 명시적 견해표명 없어 신뢰보호 적용 불가 |
🧩 실무 포인트: 위반건축물 관련 대응법
- 과거 위반도 대상이 될 수 있다
→ 위반건축물에 대한 시정명령은 언제든지 가능하며, 이에 응하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. - 시정명령이 내려졌다면 즉각 대응해야
→ 철거, 원상복구 또는 합법화(용도변경, 건축허가 재신청 등) 절차를 검토해야 합니다. - 신뢰보호 주장에는 명확한 전제가 필요하다
→ 행정청의 명시적 공적 견해가 없는 이상, 장기 방치 사실만으로는 처분을 막기 어렵습니다.
🛡️ 대응 및 예방 방법
1. 위반건축물 정비는 시효가 없다
→ 무단증축 등 위반행위가 수십 년이 지나도, 행정청이 시정명령을 내릴 수 있으며 이에 불응할 경우 이행강제금 부과가 가능하다는 점을 유념해야 합니다.
2. 위반 여부 점검 필수
→ 매매, 증축, 리모델링 전 건축물대장, 사용승인서 등을 통해 무단 증축이나 위반사항 여부를 반드시 확인해야 합니다.
3. 시정명령에는 반드시 대응
→ 시정명령을 받았을 경우 **기한 내 자진 철거 또는 합법화 절차(이행계획서 제출 등)**를 진행하지 않으면 지속적으로 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
4. 행정구제 절차는 신중하게
→ 부과처분에 대한 이의가 있다면, 사전통지 단계에서 의견서를 성실히 제출하고, 부과처분 이후에는 재결절차 등을 통해 다툴 수 있습니다. 다만, 시효나 소급적용 주장만으로는 기각될 가능성이 높습니다.
📌 마무리
이번 사건은 30년 전의 무단 증축에 대해서도 행정청이 적법하게 시정명령을 내리고 이행강제금을 부과할 수 있다는 점을 분명히 보여주었습니다. 위반건축물에 대한 행정처분은 언제든 가능하므로, 건축물의 적법성 여부를 주기적으로 점검하고, 위반사항이 있다면 자진 시정하는 것이 최선의 대응임을 기억해야 합니다.
