건축물 용도변경
방법 및 절차 완벽 가이드
상가를 사무실로, 창고를 판매시설로 바꾸고 싶으신가요?
용도변경은 단순한 리모델링이 아닌 법적 절차입니다. 허가·신고·신청 구분부터
사용승인, 위반 시 제재까지 한눈에 정리합니다.
"용도변경"이란 건축물대장상 등록된 건축물의 용도를 실제 사용하고자 하는 다른 용도로 바꾸는 행위입니다. 건축물을 다른 용도로 사용하려면 반드시 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 용도변경 절차를 거쳐야 합니다 (건축법 제19조 제1항).
건축물의 종류를 유사한 구조·이용 목적·형태별로 묶어 분류한 것이 "건축물의 용도"입니다(건축법 제2조제1항제3호).
하나의 공간이 2종류 이상의 용도시설로 인정될 수 있으며, 건축허가·신고 시 복수용도로 신청도 가능합니다(건축법 제19조의2).
지목변경은 토지에 관한 것이고, 용도변경은 건축물에 관한 것으로 서로 구분됩니다(공간정보법 제2조제33호).
용도변경 절차(허가·신고·기재변경 여부)는 현재 용도와 변경 후 용도가 속하는 시설군(施設群)의 상·하위 관계에 따라 결정됩니다. 시설군은 1번(최상위)에서 9번(최하위)으로 구분됩니다.
| 순위 | 시설군 명칭 | 포함 용도 |
|---|---|---|
| 1 | 자동차 관련 시설군 | 자동차 관련 시설 |
| 2 | 산업 등의 시설군 | 운수시설, 창고시설, 공장, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련 시설, 장례시설 |
| 3 | 전기통신시설군 | 방송통신시설, 발전시설 |
| 4 | 문화 및 집회시설군 | 문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설 |
| 5 | 영업시설군 | 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 |
| 6 | 교육 및 복지시설군 | 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 야영장 시설 |
| 7 | 근린생활시설군 | 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설 제외) |
| 8 | 주거업무시설군 | 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정시설, 국방·군사시설 |
| 9 | 그 밖의 시설군 | 동물 및 식물 관련 시설 |
현재 용도와 변경 용도의 시설군 관계에 따라 아래 네 가지 유형 중 하나에 해당합니다.
현재 용도의 시설군보다
번호가 낮은(상위) 군으로 변경
현재 용도의 시설군보다
번호가 높은(하위) 군으로 변경
변경
동일 시설군 안에서
용도만 다르게 변경
변경
시행령 별표1 같은 호 건축물 간,
또는 1·2종 근린생활시설 상호 간
건축물대장 등본·초본을 발급받아 현재 용도를 확인합니다. 정부24(www.gov.kr) 또는 세움터(eais.go.kr)에서 온라인 발급 가능합니다. 변경하려는 용도는 건축법 시행령 별표 1에서 확인하세요.
토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)에서 해당 토지의 용도지역·용도지구·용도구역 및 지구단위계획상 제한을 반드시 확인합니다. 개별법(공동주택관리법, 농지법, 주차장법 등)상 제한도 검토합니다.
변경하려는 용도의 계단·복도·출구·방화구획·내화구조·주차장·하수처리시설·장애인편의시설·소방시설 기준에 적합한지 사전 검토합니다. 허가·신고뿐 아니라 임의변경의 경우에도 건축기준 준수는 필수입니다.
허가 신청 시 제출 서류:
건축·대수선·용도변경 (변경)허가 신청서(별지 제1호의4서식) / 변경 후 층의 평면도 / 내화·방화·피난·건축설비 관련 도서
신고 시 제출 서류:
건축·대수선·용도변경신고서(별지 제6호서식) / 변경 전·후 평면도 / 내화·방화·피난·건축설비 관련 도서
세움터(eais.go.kr)에서 온라인 신청도 가능합니다.
허가·신고 후 필요한 경우 공사를 진행합니다. 공사 현장에서 인화성 물품 취급 등 특정 작업 시에는 임시소방시설을 설치·유지해야 합니다(소방시설법 제15조).
허가·신고 대상으로서 용도변경 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상인 경우 사용승인을 받아야 합니다. 단, 바닥면적 합계 500㎡ 미만으로서 대수선 공사를 수반하지 않는 경우에는 사용승인 신청 불필요합니다(건축법 제19조제5항).
사용승인이 되면 허가권자가 직권으로 건축물대장 표시사항을 변경하므로 별도 신청이 불필요합니다. 면적·구조·용도·층수 변경 시 건물표시변경등기도 관할 등기소에 촉탁되므로 민원인이 별도 방문하지 않아도 됩니다(건축법 제22조제6항, 제39조).
건축물 용도변경으로 인해 토지의 지목이 달라진 경우, 토지소유자는 사유 발생일로부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청해야 합니다(공간정보법 제81조). 지목변경에 따라 취득세가 부과될 수 있으므로 유의하시기 바랍니다.
| 위반 유형 | 제재 내용 |
|---|---|
| 도시지역에서 무허가 용도변경 | 3년 이하 징역 또는 5억원 이하 벌금 (병과 가능) — 건축법 제108조 |
| 도시지역 외에서 무허가 용도변경 | 2년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금 — 건축법 제110조 |
| 이행강제금 | 시정명령 불이행 시 연 2회 이내 반복 부과. 영리 목적·상습 위반 시 100% 범위에서 가중 |
| 위반건축물 표시 | 건축물대장에 "위반건축물" 기재 — 각종 인허가 거부 요청 가능 |
| 양벌규정 | 법인의 대표자·종업원이 위반 시 행위자뿐 아니라 법인에도 벌금 부과 |
용도변경 허가·신고 전 아래 기준들이 변경 용도에 적합한지 사전 점검하세요.
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