불법 건축물? 위반 건축물? 건축법 위반 시 이렇게 됩니다! - 건축법 위반과 처분

🏗️ 불법건축물? 위반건축물? 건축법 위반 시 이렇게 됩니다!

건물을 신축하거나 증축할 때 꼭 챙겨야 하는 게 ‘건축법’입니다. 하지만 이런저런 이유로 허가 없이 지은 건물, 불법적으로 증축한 공간, 비닐하우스나 컨테이너 설치 등 우리가 흔히 말하는 "불법건축물"이 되는 사례가 꽤 많죠.

 

이번 포스팅에서는 건축법 위반 시 어떤 일이 벌어지는지, 그리고 과태료? 이행강제금? 형사처벌? 어떻게 적용되는지 한눈에 정리해볼게요!

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📌 이런 건물, 불법입니다! (위반건축물 사례)

불법건축물은 대체로 건축허가나 신고 없이 지어졌거나, 건폐율·용적률 등을 초과해서 불법 증축한 경우입니다.

 

💥 대표적인 사례들 :

• 농지나 나대지에 무단으로 창고, 비닐하우스, 컨테이너 설치
• 옥상에 옥탑방을 만들어 주거용으로 사용
• 발코니 확장이나 베란다 지붕 설치 (허가 없이)
• 커피숍 앞 천막 테라스, 현관 차양 설치 등
• 층고 높은 공간에 복층 구조 설치
• 지하주차장 위 지붕 설치 등

이런 행위는 전부 ‘신축 또는 증축’으로 간주되고 건축법에 위반됩니다.

 

⚠️ 행정상 제재

▸ 시정명령 (건축법 제79조)

• 허가권자(시장·군수 등)가 시정명령을 내리고,
• 철거·수선·용도변경 등의 조치를 요구할 수 있음
• 불응 시, 건축물대장에 '위반건축물'로 기재되고, 다른 영업·행위 인허가도 제한 가능

▸ 대집행 가능 경우 (건축법 제85조)

• 재해 위험, 구조상 붕괴 우려, 공사 중지 불응, 대기·수질오염 등

💰 이행강제금 (건축법 제80조)

• 시정명령 불이행 시 부과
• 산정 방식 : 시가표준액(1㎡ 기준) × 위반면적 × 위반유형별 요율

위반 유형별 부과 요율

건폐율 초과	80%
용적률 초과	90%
허가 없이 신축	100%
신고 없이 건축	70%

• 감경 요건
  • 위반 후 소유권 변경
  • 임차인 있어 시정 어려운 경우
  • 위반면적이 적은 경우(30㎡ 이하 등)
  • 일정 조건의 축사·어업시설 등
• 가중 요건
  • 영리 목적(예: 임대용)으로 50㎡ 초과 위반
  • 3년 내 2회 이상 위반
• 소규모 주거용 감경
  • 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물: 50% 감경 가능
  • 1992년 6월 1일 이전 위반 주택은 추가 감경 적용

👮‍♂️ 형사처벌 (건축법 제108조~제111조)

위반 지역별  형량

도시지역 내 위반	3년 이하 징역 또는 5억 이하 벌금
도시지역 외 위반	2년 이하 징역 또는 1억 이하 벌금

• 허가 없이 건축: 징역 또는 벌금
• 신고 없이 건축 또는 거짓 신고: 5천만원 이하 벌금

📘 관련 주요 법령 해석 요약

항목관련  법 조항

건축허가·신고	「건축법」 제11조, 제14조
위반에 따른 조치	「건축법」 제79조~제80조
이행강제금 산정	「건축법 시행령」 제115조의3 등
시가표준액	「지방세법」 제4조
대집행 기준	「건축법」 제85조
형사벌 조항	「건축법」 제108조~제111조

 

✅ 참고사항

• 본 문서는 국민을 위한 안내서로 법적 유권해석이나 증거자료로 사용은 불가하며, 법적 해석은 관할 행정기관 또는 법률전문가에게 문의 필요